En principe, le preneur d’un bail rural n’a pas le droit de le céder, sauf si la cession est consentie au profit de son conjoint, de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou à ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. Dans tous les cas, l’accord du bailleur est nécessaire. À défaut, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux.
Il est toutefois possible de céder le bail à toute personne, s’il s’agit d’un bail cessible hors cadre familial. Dans ce cas, un formalisme spécifique doit être respecté.
Qu’est-ce qu’un bail rural cessible hors cadre familial ?
Le bail rural cessible hors cadre familial est un bail à long terme :
- d’une durée minimale de dix-huit ans, renouvelable par périodes de neuf ans, sauf congé délivré dix-huit mois avant son terme ;
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le renouvellement automatique du bail rural : comment s’y opposer ? »
- et qui permet au locataire de céder son bail à toute personne, sous réserve de respecter un certain formalisme.
Le loyer des terres nues est fixé entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages. En contrepartie de son caractère cessible du bail, les maxima peuvent être majorés jusqu’à 50 %.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le principe de la fixation du fermage du bail rural »
S’agissant d’un bail à long terme, il permet également de bénéficier des avantages fiscaux attachés à ce type de bail.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Bail rural à long terme : quels avantages fiscaux ? »
Comment céder le bail cessible hors cadre familial ?
Lorsque le locataire souhaite céder son bail, il doit adresser au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un projet de cession précisant l’identité du cessionnaire et la date envisagée de la cession.
À défaut de respecter ce formalisme, la cession encourt la nullité, et la résiliation du bail peut être prononcée.
Si le bailleur souhaite s’opposer à la cession pour un motif légitime, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté la cession.
La cession ne peut intervenir pendant ce délai de deux mois, sauf accord exprès du bailleur.
Bon à savoir
Le paiement d’un pas de porte dans le cadre de la cession d’un bail cessible hors cadre familial est légal. Son montant est librement fixé par les parties.
En outre, la vente d’un bien loué par bail cessible hors cadre familial n’est pas soumise au droit de préemption de la SAFER si la vente intervient plus de trois ans après la conclusion du bail cessible.
A RETENIR : Le bail cessible hors cadre familial doit obligatoirement être établi par un notaire. Il s’agit d’un outil juridique précieux, notamment en matière de stratégie patrimoniale. Votre notaire, expert en droit patrimonial et rural, est le mieux placé pour vos conseiller sur les clauses à insérer et les avantages fiscaux applicables.
